Depuis plusieurs années, le PRET A TAUX ZERO est un levier incontournable pour permettre aux primo-accédants de concrétiser leur rêve de devenir propriétaires. Ce dispositif, qui offre la possibilité d’emprunter sans intérêt une partie du montant de leur bien immobilier, a cependant connu des ajustements qui ont restreint son champ d’application.
En 2024, une réforme a notamment exclu les maisons individuelles du dispositif, limitant le PTZ aux appartements situés dans des zones où la demande de logements est la plus forte.
Or, Valérie Létard a récemment confirmé une bonne nouvelle pour ceux qui envisagent l'achat d'une maison: dès 2025, le PTZ devrait s’ouvrir à nouveau aux maisons individuelles. Une réintégration très attendue par les futurs propriétaires, bien que les conditions diffèrent quelque peu de celles appliquées aux logements collectifs.
Inscrite en tant qu'amendement dans le projet Lois de Finances pour 2025, la mesure compte remédier à la crise du logement actuelle en relançant l’accession à la propriété sur l’ensemble du territoire. Cependant, certains ajustements introduits pour 2025 limitent légèrement les avantages du PTZ pour les maisons individuelles par rapport aux appartements.
Quels sont ces ajustements et comment influencent-ils les projets des primo-accédants ? Zoom en détails sur le PTZ et sur le retour des maisons individuelles dans le dispositif.
Début octobre, le Premier Ministre Michel Barnier annonçait lors de son discours de politique générale une volonté d’élargir le dispositif PTZ à tout le territoire. Rapidement confirmé par la Ministre du Logement Valérie Létard ainsi que par le projet Lois de Finances pour 2025, cet élargissement est une bonne nouvelle pour les primo-accédants de tout le pays. Une question brûle cependant les lèvres : Quid des maisons individuelles ?
La réponse ne s’est pas fait attendre. Valérie Létard, au micro de Franceinfo le mercredi 23 octobre a confirmé qu’en 2025 le PTZ serait non seulement élargi à tout le territoire, mais qu’il sera également possible de bénéficier du dispositif pour l’achat d'un appartement neuf ou d’une maison neuve, et ce en zone tendue (A, A bis, B1) ou détendue (B2, C). Une bonne nouvelle donc, qui offre ainsi une alternative de financement bienvenue pour les primo-accédants souhaitant devenir propriétaires.
« Un PTZ accessible sur l'ensemble du territoire, et quelle que soit la forme de logement est LA bonne réforme pour permettre la relance attendue du logement neuf. Avec cette réforme, le gouvernement fait d'une pierre deux coups : relance rapide du secteur par la maison individuelle neuve et recettes supplémentaires de TVA notamment pour le budget de l'État. »
Damien Hereng, Président de la Fédération Française des Constructeurs de maisons individuelles
Le montant maximal du PTZ, appelé quotité, varie selon les revenus fiscaux de référence des ménages et s'étend de 20 % à 50 % du coût total du projet immobilier. Par exemple, une personne résidant en zone A avec un revenu annuel inférieur à 25 000 € pourra bénéficier d'une quotité de 50 % pour son PTZ, soit une couverture de la moitié de son projet d’achat (dans la limite du plafond pour un ménage d’une personne de 150 000 € d’achat, soit 67 500 € maximum).
À l’inverse, un foyer (d’une personne toujours) dont les revenus se situent entre 37 000 € et 49 000 € verra cette quotité réduite à 20 % du montant total de l’acquisition. Cette échelle de quotités a pour objectif de cibler en priorité les ménages à revenus modestes, tout en maintenant un soutien pour les tranches intermédiaires.
Bien que les maisons individuelles soient bientôt de nouveau éligibles, une différenciation sera faite entre les logements individuels et collectifs. En effet, la quotité maximale accordée pour les maisons sera légèrement inférieure à celle des appartements. Cette différence vise à encourager l’acquisition de logements collectifs, en cohérence avec les priorités de densification urbaine et d’optimisation foncière.
«Par décrets (d’application de la loi de finances pour 2025), nous ferons en sorte que ces taux soient un peu plus attractifs pour les acheteurs d’appartements que de maisons mais l’écart ne sera pas très important»
Valérie Létard
Voici un récapitulatif des points clés à retenir afin de bien comprendre cette nouvelle réglementation. La RE2020 se veut plus ambitieuse que les précédentes réglementations, afin de respecter les engagements pris par le gouvernement dans la loi Énergie Climat et à l’occasion de la COP 21. Trois grandes ambitions composent cette nouvelle réglementation :
Cette nouvelle réglementation prend donc en compte, en plus de la performance énergétique, l’empreinte environnementale de votre logement et sa capacité à générer de l’énergie. La RE2020 valorise ainsi les bâtiments à énergie positive (appelés BEPOS).
Dans un contexte de taux de crédit immobilier toujours aussi bas, il s’agit d’une excellente nouvelle pour celui qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif dans des conditions fiscales attrayantes.
L’investisseur immobilier locatif qui souhaiterait bénéficier de ce nouveau dispositif fiscal « De Normandie » pourra bénéficier d’une réduction d’impôt maximum de 21% du prix de revient de l’immeuble (Prix d’acquisition de l’immeuble + Frais de notaire + Travaux) à raison de :
2% par année pendant les 9 premières années ;
1% par année pendant les années 10, 11 et 12.
Trois conditions (sans compter les classiques plafond de ressources du locataire et plafonnement de loyer déjà applicable pour la loi PINEL dans l’immobilier neuf) :
Les travaux devront représenter au moins 25% du prix d’acquisition de l’immeuble ;
L’acquisition devra intervenir entre le 01/01/2019 et 31/12/2021 ;
Le bien devra être situé dans une ville labellisée « Coeur de ville ». Il s’agira d’une des 222 villes moyennes en souffrance.
En contrepartie, les travaux ne devraient pas être déductibles des revenus fonciers. Il ne devrait pas être possible de cumuler « déficit foncier » et « Réduction d’impôt du dispositif De Normandie.
En Revanche, les travaux réalisés devraient pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA à 10% (Travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement ou d’entretien) et même 5.50% (Travaux de rénovation ou d’amélioration énergétique et les travaux induits, indissociablement liés aux travaux d’efficacité énergétique).
Ainsi, entre selon l’importance des travaux envisagés et la tranche marginale d’imposition du contribuable, ce nouveau dispositif De Normandie pourra être préféré au mécanisme du déficit foncier
